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低调!这次不吹风,陈家祠新盘就要卖10万+

小卡小布 广州房产 2023-02-25

不可思议,N年没新盘的荔湾陈家祠竟然还有新项目?


几天前,房产君意外发现力迅集团公布广州全新项目案名,下面视频中这个名为力迅西关雅筑”的新盘竟在陈家祠旁。


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提及力迅这家企业,也许乍一看,很多人是陌生的,但是在广州不乏优秀的作品,比如位于珠江新城的力迅上筑、越秀东山雅筑以及海珠力迅时光里,至今仍然是片区的标杆。


这一次,以力迅西关雅筑为名的项目,到底有什么看头?


仅从地段上看就让人足够好奇,陈家祠乃全国重点文物保护单位其周边开发受到严格控制,哪里还能冒出一个新盘?带着这个疑问,房产君立马到荔湾走了一趟。



项目已全面动工,进度喜人


原本以为找力迅西关雅筑会费一些周折,岂料项目与陈家祠地铁站目测只有约6米。


从G出口出来,即可看到项目在康王北路对面架起了两座塔吊,看样子已在施工中,而G出口的背后就是陈家祠广场。


| 力迅西关雅筑航拍图


结合航拍图与实踩,房产君发现项目不是单纯的紧邻地铁,它完全是双地铁上盖物业


项目位于康王北路一侧,有一个暂时关闭的地铁出入口,估计等住宅施工完毕了就会重新开放。


还有一个能直通地铁C口的地下美食街入口,下楼走几步即可乘坐1号线、8号线,穿梭广州各区。


那么,项目现在施工进度怎么样呢?房产君看到,项目地基早就打好了,现场有一批施工队大哥在密锣紧鼓推进建设。


结合航拍图,项目每一处建筑都已露出地面,虽然还无法辨认出销售中心的位置,但按照这个速度,相信很快就能与大家见面。


| 力迅西关雅筑施工现场航拍


地处荔湾西关,这里才是广州心脏


也许有人会问,老城区供应稀缺已是常态,很多板块, 比如海珠昌岗、江南西、越秀淘金都是新盘难求,为什么陈家祠上新尤其值得关注?


最核心的原因是,力迅西关雅筑所在的这片土地是城市文明的发源地


很多人对广州的第一印象,停留在天河珠江新城的璀璨、黄埔与南沙的新生崛起,其实越秀东山和荔湾西关才是这座2200多年历史名城的精华所在。


用粤语来说:哩度先喺广州(注:这里才是广州)


西关是指哪里?广钢新城?白鹅潭?不,那里是芳村,不是真正的荔湾。


西关指的是下图这一块,见证过丝绸之路繁荣、一口通商辉煌等广州重要历史的地方。



一句有名的“东山少爷、西关小姐”,就足以看出西关的身段:有钱的大户人家才能住这里


而据考究,西关的发迹溯到明清两代,比东山还要早,诞生于于此的历史建筑非常丰富。


这里有最富岭南特色的传统民居——西关大屋与百年骑楼;又有中西合璧的艺术孤品沙面建筑群体。


西关还创造了诸多历史第一:新中国第一家五星级酒店“白天鹅宾馆”,广州第一条商业步行街“上下九”,古代第一批羊城八景荔枝湾涌“荔湾渔唱”……


| 坐落在荔枝湾故地的荔湾湖公园(图源二中兄,已授权)


力迅西关雅筑紧邻的陈家祠,更是西关历史极为浓墨重彩的一笔。


其建于清朝光绪年间,距今已有127年,历史之久、规模之大,堪称“岭南建筑之冠”


若你留意新旧两版羊城八景,“古祠留芳”与云山、珠水一样,一直保留至今,其对城市的影响力不言而喻。


所以,力迅西关雅筑的价值更在于它坐落于西关,与陈家祠为邻,延续了城脉,传承了广州厚重的文化。


| 陈家祠,古祠留芳(来源视觉中国,已授权)


90㎡三房起步,要卖10万+!


如此珍贵的老城中心之作要卖多少钱?


据房产君拿到的一线谍报,力迅西关雅筑要打造老城区高端豪宅精品,为市中心改善需求而来,产品涵盖建面约90~140㎡三房至四房


从好不容易拿到的效果图看,外立面沉稳、大气、时尚,正由国家一级注册建筑师冼剑雄亲手操刀。


| 力迅西关雅筑效果图谍照


至于价格,据相关人士透露,一定会卖到10万+!


你是不是不敢相信?但房产君从成本、供求、周边市场以及项目本身配套素质逐一分析过后,这个定价并非没道理。


这里是广州城脉,广州文化发源地


首先,市中心的宅地重金难求,前广州楼面价TOP10地块,无一例外都在市中心,而老城区由于纪录着城市记忆,更是身娇肉贵。


最显著的例子就是一年前出让的越秀南宅地,楼面地价高达6.46万/㎡,比当时黄埔、增城的新房楼价高了两三倍!



不过这宗地还不在城市最精华的地段。


其一,它不属于越秀东山、荔湾西关两处老城核心;其二,它与北京路商圈有一定距离,本身不靠近大型商场;三是,不是地铁上盖物业,轨道出行只靠一条6号线。


相比之下,力迅西关雅筑真正根植在老城贵脉,直面陈家祠历史熏陶,在配套上又有双地铁上盖、繁华商圈的加持。


上帝视角完整反映出这份优越:走出项目,举步之遥既陈家祠广场,又有柏德来商业城、城光荟、和业广场等商场,城市文化与繁华,就在转身之间。


| 力迅西关雅筑航拍图


可见,无论是段核心度、成熟度,还是配套的丰富度、精致度,力迅西关雅筑都要比越秀南宅地更胜一筹。


如果把项目地块拿出来重新出让,你猜会卖多少钱?综合考虑下,不仅不会逊色,相反还有可能超过广州最贵宅地的价值。


目前,越秀南宅地预计10万/㎡起步,甚至有可能到达13~15万/㎡的高位,比它有过之的力迅西关雅筑要卖10万+,怎么不可能


陈家祠9年才有一个新盘,太珍贵


其二,稀缺度决定住宅价值下限,作为广州心脏的东山、西关恰恰是供应最紧缺的地方。


克而瑞数据显示,越秀区从2012年开始,近10年就只出让了一宗宅地,东山板块一宗都没有!


荔湾西关呢?最近10年也只出让了两宗地,一宗是位于中山八路的冷冻厂,另一宗在荔湾北部的西湾路,但都不在西关核心。


像陈家祠这类全国闻名的旅游区,10多年没有出让过一宗地,哪怕把条件放宽,勉强算陈家祠板块的万科金域华府,其土地都是2007年出让的,距今整整14年。


没有地,何来新盘?板块内楼龄最新的龙津世家,也要追溯到2012年。


| 陈家祠板块发展成熟,难有新增余地


而且,由于东山、西关发展太成熟,住宅区已遍地开花,加上有文化保护的需要,开发受限制,很难城市更新,所以缺地、缺货不会是一时,而将是永远。


很多项目从诞生之初就是全城瞩目的封城之作,价格自然居高不下。


像东山的五羊新城、新河浦,去年罕见出现新盘,一出场就是10万+,最贵一个已卖至13.5万/㎡,想买还未必买得到!


同样是老城核心难得一见的新盘,力迅西关雅筑的价格肯定也有“亮相即标杆”的底气。


二手已不便宜,22年老盘叫价近7万+


其三,一手新盘定价不可能脱离周边市场,而房产君走访发现,陈家祠一带的房子并不便宜。


5~10年楼龄的优质物业,没有6字头搞不下来,哪怕是22年楼龄的老盘,放盘价也去到6.6~7万/㎡


| 截图自链家


这还不是全部,买二手,起码还要考虑中介费、税费、装修成本等问题。


以上面那套598万86.7㎡的房子为例,2.5%链家中介费14.95万,税费要交契税、增值税及附加、个人所得税,通常比一手楼多出5~8%,哪怕以税费最轻的首套证满5年去算,也需要交税局评估价1%的契税,即5.98万。


因为是二手楼,怎么也得布置一番,10万块装修少不了,各种费用叠加后,购置成本起码去到628.93万,折合单价7.25万/㎡


由此可见,如果是楼龄更新,报价更贵的优质二手,实际单价也会是7~7.5万/㎡,不比一手便宜。



而力迅西关雅筑是带豪装装修的新房,户型、品质各方面都会更贴近现在的需求,居住感肯定超过老旧二手。


再说,力迅地产非常擅长在老城区深耕细作,东山雅筑就是例子,其把弧板式规划、首层架空花园、立体园林首次带到市中心,舒适度极高。


住在这里的业主,都是不舍得卖的,贝壳上显示整个项目只有四套房源在售,挂牌价?有两套是10万+。


所以,产品更好的力迅西关雅筑,比老旧二手卖贵10~20%,开价10万+/㎡不足为奇。


| 截图自贝壳


另一方面,荔湾西关在售的三个新盘,本身价格就很高,单价最低8万+,最高10万+,折合面积计算,都是千万级豪宅。


情怀是支撑它们卖得贵的重要原因,因为对土生土长的人来说,这里是城市的根,也是他们的根,本身无可代替,能不离开,不会离开。


可能对应“留在老城心”需求的新盘实在太少,供不应求下,西关的价值不断攀升,因此成为10万+新盘、千万级豪宅的摇篮。

| 老城区的舒适无可替代


覆盖11大主流商圈,真正中心享受


最后,我们还要审视力迅西关雅筑在生活尺度与温度上的独特价值。


放眼市中心,有多少盘能够实现双地铁上盖?很难找到第二个,而项目不仅拥有,1号线与8号线最多换乘一次,即可覆盖市区11个主流商圈。


这种便捷,现在荔湾西关10万+的项目给不到你,哪怕是汇悦台也给不到你。


| 力迅西关雅筑畅达广州核心


就算自驾,项目执掌康王北路、中山七路两条主干道,驱车往北直达白云新城CBD,往南是海珠标志性商业沙园,往东一路穿过公园前、东山口、体育中心等越秀、天河黄金地段,向西走则是有名的荔枝湾涌。


天河、越秀、海珠、荔湾、白云中心五区之间的切换,仅仅需要两三首歌的时间。


此外,房产君还整理了力迅西关雅筑半径2公里范围内核心商场、学校与医院,实在太丰盛。


| 力迅西关雅筑半径2公里内配套


住在这里,逛腻高端网红商场城光荟,可以到恒宝广场、领展购物中心、五月花广场换换心情。


吃腻了陈家祠周边的美食,不妨到上下九广州酒家、荔湾湖泮溪酒家一盅两件。


宝华路、多宝路、长寿路还藏了众多手艺人,给了品尝细蓉云吞面、古井烧鹅、香飘飘牛杂的机会。


父母关心的教育,力迅西关雅筑同样不负期望,周边的一中、二中、四中、广雅等省一级,都是老广心目中的“教育殿堂”!


| 去年刚装修好重新开业的城光荟


房产君认为,一个位于城市真正中心,能把繁华与文明底蕴融入一炉的好房子,它已不是一套房子,而是一件珍品,价值其实无法衡量。


若能明码标价,用10万+的价格换取一席不可再生的资产,何尝不是一种福分?


所以,如果忘不了真正的广州味,那么力迅西关雅筑就值得好好珍藏,你觉得?


————房产君精彩服务————

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